வீட்டு விலைச் சரிவு: அவுஸ்திரேலியாவில் வீட்டு வசதி, அடர்த்திக் கொள்கை விவாதம்

வீட்டு விலைகள் குறைவதால் அவுஸ்திரேலியாவின் இரண்டு விருப்பங்களுக்கு இடையிலான முரண்பாடு நேரடியாக வெளிப்படுகிறது: முதல் வீட்டை வாங்குவதை எளிதாக்குவது; ஏற்கெனவே வீடுகளில் வைத்துள்ள செல்வத்தைப் பாதுகாப்பது. அரசியல் விவாதம் இப்போது எத்தனை வீடுகளைக் கட்டுவது என்பதைக் கடந்துள்ளது. வரி மாற்றங்களாலும் உயர்ந்த வட்டி விகிதங்களாலும் குளிர்ந்த சந்தையை, வீட்டு வசதியை மேம்படுத்தும் வழியாக வாக்காளர்கள் ஏற்றுக்கொள்வார்களா என்பதும் கேள்வியாகியுள்ளது.

அதிக அடர்த்தி வீடமைப்புக்கான போட்டி

மெல்பேர்ன் புறநகரங்களில் குறிப்பிட்ட குறுகிய பகுதிகளில் உயரமான கட்டடங்களையும் சுற்றுப்புறங்களில் நடுத்தர அடர்த்தி வீடமைப்பையும் அனுமதிக்கும் activity centres பகுதிகளை விக்டோரிய Labor அரசு வகுத்துள்ளது. Brighton, Kew ஆகியவை அரசியல் சர்ச்சைக்குரிய பகுதிகளில் அடங்குகின்றன. Coalition ஆட்சிக்கு வந்தால் இத்திட்டத்தை நீக்கி உள்ளூராட்சி சபைகளுக்கு மறுப்புரிமை வழங்கவும், உயர்மாடிக் கட்டுமானத்தின் கவனத்தை மெல்பேர்ன் உள்நகரப் பகுதிகளுக்கு மாற்றவும் விக்டோரிய Liberal தலைவர் Jess Wilson வாக்குறுதியளித்துள்ளார்.

நியூ சவுத் வேல்ஸிலும் இதேபோன்ற சர்ச்சை உள்ளது. Minns அரசின் அதிக அடர்த்தி வீடமைப்புப் பகுதிகளில் சிட்னியின் Woollahra, Crows Nest போன்ற புறநகரங்கள் அடங்குகின்றன. கூடுதல் வீடுகளை ஆதரிப்பதாகக் கூறும் எதிர்க்கட்சித் தலைவர் Kellie Sloane, குடியிருப்பாளர்களிடம் ஆலோசனை நடத்தப்பட்ட விதத்தை எதிர்க்கிறார்; அவரும் சபைகளுக்கு மறுப்புரிமையை முன்வைக்கிறார். இரு மாநிலங்களிலும் தேர்தல்களுக்கு முன்பாக இவ்விவாதங்கள் நடைபெறுவதால், திட்டமிடல் கொள்கையும் உள்ளூர் எதிர்ப்பும் வீட்டு வழங்கல் விவாதங்களாக மட்டுமின்றித் தேர்தல் சோதனைகளாகவும் மாறுகின்றன.

உள்ளூராட்சி மட்ட முடிவுகள், புதிதாகக் குடியேறக்கூடியவர்களை விட ஏற்கெனவே வசிப்போருக்குச் சாதகமாக இருப்பதாக வீடமைப்புப் பொருளாதார நிபுணர் Peter Tulip வாதிடுகிறார். அவரது கருத்துப்படி, புதிய குடும்பங்கள், வாடகையாளர்கள், குறைந்த விலையால் பயனடையும் வாங்குவோர் ஆகியோர் எதிர்ப்பாளர்களைவிட அதிகமானவர்கள். ஆனால் புதிய வீடுகளைப் பாதிக்கும் உள்ளூர் முடிவுகளில் அவர்களுக்கு அதே வாக்குரிமை இல்லை. இது மறுப்புரிமைக்கு எதிரான, வழங்கலை அதிகரிக்க ஆதரவளிக்கும் வாதம்; ஒவ்வொரு தனிப்பட்ட கட்டுமானத்தையும் பற்றிய ஏகமனதான முடிவு அல்ல.

மாற்றத்தைக் காட்டும் கடன் கணக்குகள்

நவம்பரின் வீடமைப்பு விவாதத்துக்கு பின்னணியாக, தேசிய இடைநிலை வீட்டு விலை மார்ச் உச்சத்திலிருந்து 5.6 சதவீதமும் அடுக்குமாடி விலை 3.9 சதவீதமும் குறைந்துள்ளதாக வெளியான கணக்குகள் உள்ளன. சிட்னியிலும் மெல்பேர்னிலும் வீழ்ச்சி அதிகமாக உள்ளது; சில ஆய்வாளர்கள் இரட்டை இலக்கச் சரிவை எதிர்பார்க்கின்றனர். நீண்டகால சராசரி சுமார் 60 சதவீதமாக உள்ள நிலையில், ஏலங்களில் விற்பனை நிறைவேறும் விகிதம் 50 சதவீதத்துக்குக் கீழிறங்கியுள்ளது.

ஜூன் முதல் செப்டெம்பர் வரை புதிய வீட்டுக் கடன்கள் சாதனை அளவான 15 சதவீதம் குறைந்தன. முதலீட்டாளர்களுக்கான சரிவு 31 சதவீதமாகவும், தாங்களே வசிப்பதற்காக வீடு வாங்குவோருக்கான சரிவு 5 சதவீதமாகவும் இருந்தது. முதல் வீடு வாங்குவோருக்கான கடன்கள் 8 சதவீதம் குறைந்ததால், முதலீட்டாளர் கடன்கள் மிக அதிகமாகச் சுருங்கினாலும் முதல் வாங்குவோர் மந்தநிலையிலிருந்து முற்றிலும் தப்பவில்லை. முந்தைய மாதத்தில் புதிய கடன் விண்ணப்பங்களில் முதல் வீடு வாங்குவோரின் பங்கு இரட்டிப்பானதாக Commonwealth Bank தலைமை நிர்வாகி Matt Comyn தனியாகத் தெரிவித்தார். பங்கு அதிகரிப்பது என்பது மொத்தக் கடன்களின் எண்ணிக்கை அதிகரிப்பதற்குச் சமமான அளவீடு அல்ல.

பதினெட்டு ஆண்டுகளில் இல்லாத உயரத்தில் உள்ள வட்டி விகிதங்கள் இதற்கான காரணங்களில் ஒன்று. முந்தைய வட்டி உயர்வுச் சுற்றுகளைவிட இம்முறை முதலீட்டாளர்கள் மிகவும் அதிகமாகப் பின்வாங்கியிருப்பதை Reserve Bank ஆளுநர் Michele Bullock சுட்டிக்காட்டியுள்ளார். negative gearing மற்றும் மூலதன இலாப வரி மாற்றங்கள் தேவையைப் பாதிக்கின்றன என்பதற்கு அது அறிகுறியாகிறது. ஒவ்வொரு விலை நகர்வுக்கும் ஒரே காரணம் இருப்பதாக இந்தக் கருத்து கூறவில்லை.

கான்பெராவிலிருந்து மாறுபட்ட செய்தி

வரி மாற்றங்கள் பற்றிய Treasury மதிப்பீடு, விலைகள் தொடர்ந்து உயரும்; ஆனால் மாற்றங்கள் இல்லாத நிலையைவிட சுமார் 2 சதவீதம் குறைவாக உயரும் என்று எதிர்பார்த்திருந்தது. குறிப்பிட்ட விலையை இலக்காகக் கொள்ளவில்லை என்று பொருளாளர் Jim Chalmers பலமுறை கூறியுள்ளார். 2024இல் வீடமைப்பு அமைச்சர் Clare O'Neil, விலைகள் குறைவது மோசமானது என்றும் அரசின் நோக்கம் விலைக் குறைப்பு அல்ல, நிலையான வளர்ச்சி என்றும் வாதிட்டிருந்தார்.

அவரது அண்மைய பதில், முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து தாங்களே வசிக்க வீடு வாங்குவோருக்குச் சாதகமாக சமநிலை மாறுவதை வலியுறுத்துகிறது. ஒரு தலைமுறையாக முதலீட்டாளர்களை மையமாகக் கொண்ட வீடமைப்புக் கொள்கை, உரிமை வீழ்ச்சி, கடும் விலை உயர்வு, இளம் அவுஸ்திரேலியர்களின் நம்பிக்கையிழப்பு ஆகியவற்றை உருவாக்கியதாக O'Neil கூறுகிறார். கடன் கணக்குகளைப் பின்னடைவாக மட்டும் பார்க்காமல், விலைகள் மென்மையாவதையும் பரிவர்த்தனைகள் குறைவதையும் சமநிலை மாற்றத்தின் பகுதியாக அவர் முன்வைத்துள்ளார்.

குறைவான கடன்கள் நல்ல முடிவு என்ற கருத்தை Liberal வீடமைப்புப் பேச்சாளர் Andrew Bragg நிராகரித்து, கடனளிப்பு அதிகரிக்க வேண்டும் என்கிறார். தேவையில் சரிவு ஏற்படுவதற்குப் பதிலாக அதிக கட்டுமானத்தால் விலைகள் குறைவதை அவரது நிலைப்பாடு ஏற்கிறது. நீண்டகால மந்தநிலையும் குடும்பச் செல்வத்துக்கு அமைப்புரீதியான பாதிப்பும் ஏற்படலாம் என்று நிதி விவகார விமர்சகர் Mark Bouris தனியாக எச்சரித்துள்ளார். இவை அரசியல் மற்றும் சந்தை மதிப்பீடுகள்; உறுதியான எதிர்கால முடிவுகள் அல்ல.

வீட்டு வழங்கல் தனியான சவாலாக உள்ளது

மூன்று ஆண்டுகளுக்கு முன் ஏற்படுத்தப்பட்ட தேசிய உடன்பாடு, ஐந்து ஆண்டுகளில் 12 லட்சம் வீடுகளை இலக்காகக் கொண்டது. அந்த இலக்கை அடைவது ஆபத்தில் இருப்பதாகக் கருதப்பட்டாலும், அளவிடக்கூடிய வீட்டு வழங்கல் உறுதிப்பாட்டை அது உருவாக்கியது. கடந்த ஆண்டின் பொருளாதார வட்டமேசைக் கலந்துரையாடலும் negative gearing மாற்றங்களை முதலீட்டாளர்களுக்குப் பதிலாக வீடு வாங்குவோருக்கான நன்மையாக விளக்குவதற்கான அரசின் வாதத்துக்கு உதவியது. வழங்கல் கொள்கையும் தேவை கொள்கையும் இப்போது உயர்ந்த கடன் செலவுகளுடன் ஒரே நேரத்தில் செயற்படுகின்றன.

வீட்டுக் கடன் செலவுகள் உயரமாக இருக்கும்போது, கொள்வனவு விலை குறைவது மட்டுமே சந்தைக்குள் நுழைவதை எளிதாக்கிவிடாது. வேகமான விலை வீழ்ச்சி புதிய கட்டுமானத்தையும் ஊக்கமிழக்கச் செய்து, அரசுகள் விரும்பும் வழங்கல் உயர்வைப் பலவீனப்படுத்தலாம். ஆகவே கொள்கைத் தெரிவு இறுதி விலையைப் பற்றியது மட்டுமல்ல; அந்த விலையை அடையும் பாதையையும் பற்றியது. அதிக கட்டுமானம், போட்டியிடும் முதலீட்டாளர்கள் குறைதல், சமாளிக்கக்கூடிய கடன் செலவுகள், ஏற்கெனவே உரிமையாளர்களாக இருப்போர் ஏற்கத் தயாரான இழப்புகள் ஆகியவை அதில் அடங்குகின்றன. இணைக்கப்பட்டுள்ள வான்வழிப் படம் மெல்பேர்ன் குடியிருப்புப் பகுதியை விளக்கத்திற்காகக் காட்டுகிறது; விற்பனைக்கு விடப்பட்ட குறிப்பிட்ட சொத்தையோ பெயரிடப்பட்ட திட்ட முன்மொழிவையோ காட்டவில்லை.